Heizkostenabrechnung: was die Heizkostenverordnung verlangt

Was verlangt die Heizkostenverordnung?

Für Heizung und Warmwasser gelten strengere Regeln als für die übrigen Betriebskosten. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass diese Kosten überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Der Gedanke dahinter: Wer mehr heizt, soll auch mehr zahlen. Eine reine Verteilung nach Wohnfläche ist bei Heizung und Warmwasser nicht erlaubt.

Diese Regeln gelten für die meisten Mehrfamilienhäuser mit zentraler Heizungsanlage. Nur in wenigen Ausnahmefällen, etwa in sehr kleinen Gebäuden mit zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, kann davon abgewichen werden.

50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

Die Heizkosten werden in zwei Teile aufgeteilt:

• Verbrauchskosten: 50 bis 70 Prozent der Kosten werden nach dem gemessenen Verbrauch jeder Wohnung verteilt.
• Grundkosten: die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach Wohnfläche verteilt. Sie decken zum Beispiel Wärmeverluste der Leitungen ab, die nicht einer einzelnen Wohnung zuzuordnen sind.

Sie als Vermieter legen den Verteilungsmaßstab fest, zum Beispiel 70 Prozent Verbrauch und 30 Prozent Fläche. Wichtig ist, dass Sie über die Jahre beim einmal gewählten Maßstab bleiben und ihn nicht willkürlich ändern.

Welche Kosten gehören zu den Heizkosten?

Zu den umlagefähigen Heiz- und Warmwasserkosten zählen unter anderem:

• die Kosten für den Brennstoff (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets)
• der Betriebsstrom der Heizungsanlage
• die regelmäßige Wartung und Reinigung der Anlage
• die Miete und Ablesung der Messgeräte
• die Kosten der Abgas- und Emissionsmessung (Schornsteinfeger)

Nicht dazu gehören Reparaturen und der Austausch der Anlage. Das sind Instandhaltungs- kosten, die Sie als Vermieter selbst tragen.

Zähler und Ablesung

Damit nach Verbrauch abgerechnet werden kann, muss der Verbrauch gemessen werden. Dafür gibt es Wärmezähler oder Heizkostenverteiler an den Heizkörpern sowie Warmwasserzähler. Der Verbrauch wird einmal jährlich abgelesen, meist zum Ende des Abrechnungszeitraums.

In der Praxis übernimmt das oft ein Messdienstleister, der die Geräte stellt, abliest und die Verbrauchswerte liefert. Diese Werte sind dann die Grundlage für Ihre Abrechnung.

Fernablesbare Zähler bis Ende 2026

Seit einer Änderung der Heizkostenverordnung Ende 2021 gelten neue Anforderungen an die Messtechnik. Neu eingebaute Zähler müssen fernablesbar sein, also aus der Ferne auslesbar, ohne dass jemand die Wohnung betreten muss. Bestehende Geräte, die das noch nicht können, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

Wo bereits fernablesbare Geräte verbaut sind, muss der Mieter außerdem monatlich über seinen Verbrauch informiert werden. Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Umstellung, wenn Ihre Anlage noch alte Zähler hat.

Das 15-Prozent-Kürzungsrecht

Halten Sie sich nicht an die verbrauchsabhängige Abrechnung, hat das eine klare Folge: Der Mieter darf seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen. Dieses Kürzungsrecht steht in § 12 der Heizkostenverordnung.

Das gilt zum Beispiel, wenn Sie die Heizkosten komplett nach Fläche verteilen, obwohl Zähler vorhanden sind, oder wenn Sie gar nicht messen. Es lohnt sich also doppelt, die Regeln einzuhalten: Sie sparen Ärger und bares Geld.